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Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche vermietet, können daraus entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Nämlich dann nicht, wenn es sich dabei um eine sogenannte Liebhaberei handele, so der Bundesfinanzhof (BFH).

Zur Erklärung: Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 Quadratmeter erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden ihnen jährliche Verluste zwischen 172.000 und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis.

Dem hat der Bundesfinanzhof widersprochen. Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmeter vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass er damit die Absicht verfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen, so der BFH. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei. Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.

Der BFH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (etwa mit einer Größe von mehr als 250 Quadratmeter Wohnfläche oder einer Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Bundesfinanzhof
Urteil vom 20. Juni 2023 – IX R 17/21