Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender
Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von
Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er
während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den
Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den
laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Tatbestand
Die Kläger nehmen ihren ehemaligen Vermieter nach
Beendigung des Mietverhältnisses im Laufe des Jahres 2009 auf Rückzahlung
von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der auf
Zahlung von 3320 Euro nebst Zinsen gerichteten Klage in Höhe eines
Teilbetrages von 200,47 Euro nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen
abgewiesen. Die Kläger haben das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung
angefochten, soweit ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.880 € nebst
Zinsen (Rückforderung der für die Jahre 2002 bis 2004 geleisteten
Vorauszahlungen) aberkannt wurde. In der Berufungsinstanz hat der Beklagte
die – jeweils mit einem Saldo zu Lasten der Kläger endenden
-Nebenkostenabrechnungen für diese Zeiträume erteilt. Der daraufhin von den
Klägern erklärten Erledigung des Rechtsstreits hat sich der Beklagte nicht
angeschlossen. Das Landgericht hat die Erledigung des Rechtsstreits
festgestellt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt
der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe
I.
Hinsichtlich der in der
Berufungsinstanz noch anhängigen Forderung der Kläger auf Rückzahlung der
Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004 sei durch die
Erteilung der Nebenkostenabrechnung während des Berufungsverfahrens die
Erledigung der Hauptsache eingetreten, denn bis zu diesem Zeitpunkt sei die
Klage zulässig und begründet gewesen. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs sei dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im
Wege ergänzender Vertragsauslegung ein (vorläufiger) Anspruch auf
Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen zuzubilligen, soweit der
Vermieter keine Abrechnungen erteilt habe. Dies sei für die in der
Berufungsinstanz noch im Streit befindlichen Vorauszahlungen bis zur
nachträglichen Erteilung der Abrechnungen der Fall gewesen. Dem stehe nicht
entgegen, dass der Anspruch der Kläger auf Erteilung der
Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 bereits verjährt gewesen
sei. Denn der von den Klägern verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der
Nebenkostenvorauszahlungen sei erst im Zeitpunkt der Beendigung des
Mietverhältnisses im Jahre 2009 entstanden, so dass die Verjährung erst mit
Ablauf des Jahres 2009 begonnen habe und noch nicht abgelaufen sei. Dies
ergebe sich daraus, dass der Mieter nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt
sei, geleistete Vorauszahlungen mit Rücksicht auf die ausstehende Abrechnung
zurückzuverlangen, sondern er seinen Abrechnungsanspruch lediglich im Wege
des Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen
geltend machen könne.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die
Klage auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis
2004 war von vornherein unbegründet. Denn dem Mieter kann bei Beendigung des
Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf
Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt
werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit
hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines
Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Diese
Möglichkeit stand den Klägern bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im
Streit befindlichen Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 zur Verfügung,
weil das Mietverhältnis erst im Jahr 2009 endete; dass die Kläger hiervon
keinen Gebrauch gemacht, sondern den Abrechnungsanspruch haben verjähren
lassen, rechtfertigt keine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten.

Nach
der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im
Ansatzpunkt zutreffend ausgeht, kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis
die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet
hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der
Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung
beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die
Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben
hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne
praktische Bedeutung bliebe (Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04,
NJW 2005, 1499 unter II 3 c).

Hingegen besteht bei Fortdauer des
Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn
der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden
Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der Vermieter die abgelaufene
Periode nicht fristgerecht abrechnet. Ein Anspruch des Mieters auf
Rückzahlung der für die nicht fristgemäß abgerechneten Betriebskosten
geleisteten Vorauszahlungen kommt in diesem Fall mangels Bestehens einer
ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht (Senatsurteil vom 29.
März 2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).

Das
Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden,
für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen
war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während
des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen
einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten
Abrechnung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Vertragsauslegung
nicht in Betracht, wenn – wie hier – der Abrechnungsanspruch des Mieters im
Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist.

III.
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Urteil des
Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Satz
1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat
in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO); dies führt zur Wiederherstellung des
amtsgerichtlichen Urteils.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11

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