Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche
Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum
Energieverbrauch obliegen. In gleich drei Verfahren wendet sich die Deutsche
Umwelthilfe e.V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen
Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig
hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur
Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des
Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des
Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.
Die Deutsche Umwelthilfe sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der
Energieeinsparverordnung (EnEV) und hat von den Maklern verlangt, es zu
unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien,
für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in der
Energieeinsparverordnung vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die
Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter
Instanz waren alle drei Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in
zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen,
im dritten Verfahren die Entscheidung aufgehoben und die Sache
zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei
Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach dem Gesetz
gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV
zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und
der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen
Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein
Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser
Informationspflicht.

Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch
bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht europäisches Recht
die Informationspflichten über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden vor,
die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen (Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie
2010/31/EU ). Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV
entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine
richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Immobilienmakler jedoch unter dem Gesichtspunkt einer
Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen
gemäß dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb mit Erfolg in Anspruch
nehmen. Demnach gelten als „wesentliche Informationen“, die dem Verbraucher
auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur
Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation
einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus
der o.g. EU-Richtlinie folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers,
notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den
wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des
Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des
Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs
oder Endenergieverbrauchs.

Bundesgerichtshof
Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR
232/16, I ZR 4/17

Foto: pixabay.de

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