Der Architekt muss den Auftraggeber zutreffend über die voraussichtlichen
Baukosten beraten. Verletzt er diese Verpflichtung schuldhaft, ist er dem
Auftraggeber zum Schadensersatz verpflichtet. Ein Schadensersatzanspruch
wegen unzutreffender Baukostenermittlung kann ausscheiden, wenn der
Auftraggeber nach der Kostenschätzung des Architekten umfangreiche
Umgestaltungen vornehmen lässt.
So lautet der Tenor eines Urteils des Bundesgerichtshofs zu den
Beratungspflichten eines Architekten über die Baukosten.
Zum Hintergrund: Die Beklagten waren Eigentümer eines Hausgrundstücks in B.
Sie wollten das Gebäude sanieren und die dort befindlichen Wohnungen
ausbauen lassen. Der Kläger schätzte die Baukosten Anfang 2003 auf 775.000
Euro, im Sommer 2003 auf 667.000 Euro. Am 22./27. Oktober 2003 schlossen die
Parteien einen schriftlichen Architektenvertrag ab, unter anderem mit
folgendem Wortlaut: “Im Rahmen seiner vertraglichen Aufgaben hat der
Architekt gegenüber dem Bauherrn eine umfassende Beratungspflicht. Wenn
erkennbar wird, dass die ermittelten Baukosten oder der vom Bauherrn
angegebene wirtschaftliche Rahmen überschritten werden, ist der Architekt
verpflichtet, den Bauherrn unverzüglich zu informieren”.
Der Kläger reichte im Dezember 2003 den (ersten) Bauantrag ein. Dieser hatte
außer der Gebäudesanierung die Zusammenlegung von Wohnungen, teilweise zu
Maisonettewohnungen, zum Gegenstand. Die Baugenehmigung wurde später
erteilt. Im Frühjahr 2004 wurde festgestellt, dass der Dachstuhl mit
Holzschutzmitteln kontaminiert war. Ebenfalls im Frühjahr 2004 beantragte
der Kläger für die Beklagten ein Finanzierungsdarlehen über 1.230.000 Euro,
welches im Sommer 2004 bewilligt wurde. Die Beklagten entschlossen sich,
einen neuen Dachstuhl nebst Fahrstuhl errichten zu lassen. Im Februar 2005
reichte der Kläger deshalb einen zweiten Bauantrag ein. Die
Herstellungskosten gab er nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu
niedrig an, nämlich mit 771.400 Euro brutto. Die Baugenehmigung wurde Ende
Juni 2005 erteilt. Nachdem die Finanzierungsmittel der Beklagten erschöpft
waren, kam es im September 2005 zum Baustillstand. Eine Nachfinanzierung
gelang nicht. Anfang 2009 veräußerten die Beklagten das Grundstück mit dem
unfertigen Bauwerk. Der Kläger, der bereits ein Honorar von 102.122,37 Euro
erhalten hatte, kündigte den Architektenvertrag fristlos und verlangte mit
seiner Schlussrechnung weitere 107.907,72 Euro. Mit der Klage hat der Kläger
Zahlung des vorgenannten Resthonorars verlangt.
Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass der Honoraranspruch des
Klägers durch eine (Primär-)Aufrechnung der Beklagten mit einem
Schadensersatzanspruch erloschen sei. Der Schadensersatzanspruch führe auch
zum Erfolg der Widerklage des Beklagten. Der Kläger habe gegen seine
Verpflichtung, das Bauvorhaben der Beklagten auch wirtschaftlich zu betreuen
und sie wegen der Kostenentwicklung fortlaufend und umfassend zu
informieren, schuldhaft verstoßen.
Der Kläger habe es bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung unterlassen,
konkret festzustellen, ob den Beklagten überhaupt finanzielle Mittel für das
Bauprojekt zur Verfügung gestanden hätten. Ferner sei die Kostenschätzung,
die dem zweiten Bauantrag zugrunde gelegen habe, deutlich zu niedrig
gewesen. Eine weitere Pflichtverletzung sei darin zu sehen, dass die
Beklagten im weiteren Verlauf der Planung keine aktuellen Informationen mehr
erhalten hätten. Den Beklagten sei dadurch ein Schaden entstanden, weil sie
in Unkenntnis der zu erwartenden Gesamtbaukosten dem Dachausbau nebst
Fahrstuhleinbau zugestimmt hätten.
Bundesgerichtshof
Beschluss vom 07.02.2013 – VII ZR 3/12