Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

23.06.16 – Eine erhebliche Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück nach Einzug des
Mieters kann für die Dauer der Baumaßnahmen eine Minderung der Miete
rechtfertigen.

Die Mieterin hatte den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung
im Jahr 2000 geschlossen. Zu jener Zeit befand sich in der Nachbarschaft
eine mit Bäumen bewachsene Baulücke. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf
diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet, was zu
erheblicher Bauimmission führte. Die Mieterin verlangte nunmehr mit ihrer
Klage knapp 950 Euro – entsprechend gut 20 Prozent der bereits gezahlten
vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 – zurück.

Das Amtsgericht Berlin hat die Klage der Mieterin bis auf einen geringen
Teilbetrag abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hatte nunmehr Erfolg:
Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vertritt die Auffassung, dass die
Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur
wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern durfte
und die Höhe von geringfügig mehr als 20 Prozent angesichts der
Beeinträchtigungen angemessen sei.

Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend
vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein
gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte. Zwar seien
gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei
die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen
Beeinträchtigungen nicht betroffen. Dieser „Standard“ sei während der
Bauphase bei Weitem unterschritten worden. Auch der Umstand, dass der
Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die
Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu
verlangen, ändere nichts.

Die so genannte „Bolzplatzentscheidung“ des Bundesgerichtshofs ist hierfür
nicht einschlägig. Danach sind zwar unter bestimmten Voraussetzungen zu
Lasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Immissionen nicht zu
berücksichtigen. Jedoch haz der Bundesgerichtshof in jenem Fall den Vertrag
ergänzend ausgelegt. Im vorliegenden Fall dagegen ist eine solche ergänzende
Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend
vereinbart haben, dass keine erheblichen und die Gesundheit
beeinträchtigenden Bauimmissionen auftreten. Zudem habe es sich in der
„Bolzplatzentscheidung“ um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfelds
gehandelt, während es hier um eine nur vorübergehende Veränderung geht.

Der Mieterin kann schließlich auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die
Möglichkeit der Bauimmissionen grob fahrlässiger übersehen und deshalb das
Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000
die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere
Bebauung nicht gedacht habe, so kann ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit
vorgeworfen werden. Dies reicht für einen Gewährleistungsausschluss aber
nicht aus. Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen.

Landgericht Berlin
Urteil vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16

Print Friendly, PDF & Email