Eigentümerbeschluss über Kunstwerk an Hochhausfassade

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Es kann zulässig sein, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich die Anbringung eines großformatigen Streetart-Gemäldes auf einer zur Wohnanlage gehörenden Hochhausfassade beschließt. Wie in diesem aktuellen Fall:

Der Verein “Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW” bot an, eine Fassade in einer Hochhausanlage im Rahmen eines vom Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild soll möglichst lange (mehr als zehn Jahre) erhalten bleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren ist die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Sie dürfte zum Beispiel wieder überstrichen oder gedämmt werden.

Mehrheitsbeschluss über Fassadengestaltung

Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Hausverwalterin durch mehrheitlichen Beschluss, den von dem Verein angebotenen Gestaltungsvertrag abzuschließen. Ein Wohnungseigentümer hielt dies für unzulässig, weil das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalten und offenbleiben würde, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde.

Mit seiner Klage hatte er keinen Erfolg. In letzter Instanz entschied der Bundesgerichtshof, dass die Wohnungseigentümer die Anbringung des Streetart-Gemäldes auf der Fassade des zu der Anlage gehörenden Hochhauses mehrheitlich beschließen durften. Der Begriff der baulichen Veränderung, über die die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen dürfen, erfasst auch auf Dauer angelegte, das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändernde Maßnahmen. Dies gilt auch für eine künstlerische Gestaltung der Hausfassade, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage über mehrere Jahre hinweg erheblich verändern wird.

Welche Regelungen im Gestaltungsvertrag wichtig sind

Der Beschluss ist in diesem Fall auch hinreichend bestimmt, denn die Vereinbarung enthält Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks. Einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird, bedarf es nicht.

Die Erstellung eines Kunstwerks weist gegenüber der Durchführung anderer baulicher Maßnahmen nämlich Besonderheiten auf, weil sie sich nicht in einer bloßen Umsetzung von Vorgaben des Bauherrn nach vereinbarten Standards erschöpft, sondern durch freies Schaffen und eine eigenständige Rolle des Künstlers als Ausführenden geprägt ist. Die Gestaltung erfolgt in einem kreativen Prozess und hängt von dessen Bedingungen ab, insbesondere wenn das Werk – wie hier – unter freiem Himmel auf einer großen Fläche entstehen und sich in die Umgebung sowie ein Ensemble weiterer Werke einfügen soll. Ein solcher Schaffensprozess erfordert Freiräume, weil sich die Künstlerin an den vorhandenen Gegebenheiten orientiert und sich das Kunstwerk durch Versuche und Überarbeitungen dynamisch entwickeln kann. Es gehört letztlich zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis des künstlerischen Schaffens für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist. Wie sich das Kunstwerk auf den Eindruck der Anlage auswirken wird, kann für die Wohnungseigentümer schon dann ausreichend absehbar sein, wenn Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung festgelegt werden. Das war hier der Fall.
Es handelt sich hier nach Ansicht des Gerichts auch nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage (im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG). Wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat, stellt die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung im Sinne dieser Vorschrift dar. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden.

Gesetzesänderung gibt mehr Entscheidungsspielraum

Zum Hintergrund: Der Gesetzgeber wollte mit der Neuregelung der Vorschriften über bauliche Veränderungen in den §§ 20, 21 WEG durch das zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) erreichen, dass bauliche Maßnahmen trotz der damit häufig einhergehenden Veränderung des optischen Gesamteindrucks in größerem Umfang als zuvor mehrheitlich beschlossen werden dürfen. Optische Auswirkungen sind damit zwar nicht von vornherein von den im Gesetz vorgegebenen Grenzen für bauliche Veränderungen ausgenommen. Es ist insoweit aber ein strenger Maßstab anzulegen. Maßgeblicher Bezugspunkt der grundlegenden Umgestaltung ist die Wohnanlage als Ganzes und nicht nur das betroffene Bauteil oder das einzelne Haus. Entscheidend ist somit, ob der Eingriff die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes grundlegend umgestaltet.

Wann die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnungseigentumsanlage die Grenze der grundlegenden Umgestaltung überschreitet, lässt sich, wie der Bundesgerichtshof nunmehr ausdrücklich klarstellt, revisionsrechtlich nicht näher definieren. Es kommt hierfür stets auf die Umstände des Einzelfalls an, die allein der Tatrichter feststellen und würdigen kann.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 5. September 2026 – V ZR 165/25