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Einem Immobilienmakler kann gemäß seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeten Makleralleinauftrag erteilt werden, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Das hat der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden.
Geklagt hatte eine Maklerin, die mit der Inhaberin einer Eigentumswohnung zum Verkauf der Immobilie einen “Alleinverkaufsauftrag” abgeschlossen hatte. Nach dem von der Maklerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird außerdem um Beachtung von “Informationen für den Verbraucher” gebeten. Dabei handelt es sich um drei vorformulierte Anlagen. In einer davon heißt es unter anderem: “Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.”
Nach der geschlossenen Vereinbarung sollte die Maklerin beim Verkauf der Wohnung eine Provision von der Auftraggeberin erhalten und auch von dem Käufer der Wohnung eine Provision fordern dürfen.
Die Wohnungseigentümern kündigte die Maklervereinbarung nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser vermittelte schließlich erfolgreich eine Käuferin und erhielt von beiden Parteien eine Provision. Die zuerst beauftragte Maklerin verlangte schließlich mit ihrer Klage Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen. Nachdem das Landgericht der Klage stattgab, wies das Oberlandesgericht Stuttgart als nächste Instanz diese zurück, da sie die Klausel zur Vertragsverlängerung als unwirksam betrachtete. Sie würde den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags benachteiligen.
Der Bundesgerichtshof entschied grundsätzlich: Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in den AGB auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; eine Bindungsfrist von sechs Monaten sei regelmäßig angemessen. Auch eine vorgesehene automatische um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich. Eine vierwöchige Kündigungsfrist eines einfachen Makleralleinauftrags würde einen Kunden nicht unangemessen benachteiligen.
Im vorliegenden Streitfall hatte die Verkäuferin zwar gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, weil sie noch vor Ende der vereinbarten sechsmonatigen Laufzeit des Alleinauftrags einen anderen Makler beauftragt hat. Die Klage wurde dennoch vom BGH abgewiesen. In diesem Falle sei die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Der Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit “Informationen für Verbraucher” seien zu “beachten”, würde nicht ausdrücklich ergeben, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 28. Mai 2020 – I ZR 40/19