Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

19.03.15 – Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei
unrenoviert übergebener Wohnung ist unwirksam. Der für das Wohnraummietrecht
zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in drei Entscheidungen
zu diesem Thema damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die
Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert
überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter
übertragen werden können.

Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt)
wird die – als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich
dem Vermieter obliegende – Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die
Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den
Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder
Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der
Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren
Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene
Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf.
Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls
nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter –
formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung
belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum
entstanden sind.

Bei Erlass bisheriger Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988
entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich
Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu
und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger
Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf
den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen
Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit
Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn
die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer
unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner
Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende
Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans
(Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03) und durch die Anwendung der
kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (Urteil vom 29. Mai
2013 – VIII ZR 285/12) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner
Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert
übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich
auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine
solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher
Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei
kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig
renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste
als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine
Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für
zulässig erachtet und dies später dahin modifiziert, dass derartige Klauseln
(nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu
zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit
Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen
würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des
Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der
Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu
tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen
Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält.
Diese Bedenken hat er nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe
seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit
der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende –
unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn
entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn
bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche
Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die
Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder
unrenoviert überlassen wurde.

Bundesgerichtshof
Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII
ZR 242/13; VIII ZR 21/13

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