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Die Vermieterin erklärte sich damit einverstanden, machte dies aber von
bestimmten Bedingungen abhängig, die die Mieterin akzeptierte. So
vereinbarten die Parteien unter anderem, dass die Mieterin die bisher
eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei
Beendigung des Mietverhältnisses auf Verlangen der Vermieterin den
ursprünglichen bauseitigen Zustand wieder herzustellen habe. Die Mieterin
zahlte nach dem Einbau ihrer eigenen Küche zunächst die bisherige Miete
(inklusive des für die Küche ausgewiesenen Zuschlags) weiter.
Am 9. Februar 2014 wurde die von ihr in einem Kellerraum gelagerte Küche
entwendet. Ihre Versicherung zahlte einen Entschädigung von 2790 Euro, die
der Beklagten zufloss. Die Mieterin meint, die in der Zusatzvereinbarung vom
26. März 1997 für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehene
anteilige Miete nicht mehr entrichten zu müssen, da die Küche ihr infolge
des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stand.
Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat die auf Feststellung einer
Mietminderung um monatlich 15,59 Euro seit dem 1. März 2014 gerichtete Klage
abgewiesen, das Landgericht Berlin hat ihr dagegen auf die Berufung der
Klägerin stattgegeben und die Revision zugelassen. Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das
Berufungsurteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.
Der Verlust der im Keller eingelagerten Einbauküche führt nicht zur
Minderung der Miete, so die Richter. Denn mit der im Jahr 2010 getroffenen
Abrede, dass die Mieterin die vorhandene Küche gegen eine Küche eigener Wahl
austauschen durfte, die ausgebaute Küche aber – vorrangig im Interesse der
Beklagten für den Fall eines Wiedereinbaus nach Beendigung des
Mietverhältnisses – aufzubewahren hatte, haben die Parteien den Mietvertrag
unter Beibehaltung der vereinbarten Gesamtmiete dahin abgeändert, dass sich
die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters jedenfalls solange nicht auf
eine Einbauküche erstreckte, als die Beklagte die Wohnung selbst mit einer
Küche ausgestattet hatte. Durch das Abhandenkommen der im Keller
eingelagerten und von der klagenden Mieterin derzeit nicht benötigten
Kücheneinrichtung ist also keine nachteilige Abweichung der
Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit eingetreten, sodass ein zur
Mietminderung führender Mangel der Mietsache nicht vorliegt (gemäß § 536
Abs. 1 BGB *).
Die Vermieterin verhält sich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB **), indem sie
einerseits die von der Versicherung der Klägerin gezahlte Versicherungssumme
in Höhe von 2790 Euro für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche
anzuschaffen, und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung
vereinbarten Miete besteht. Denn der geleistete Entschädigungsbetrag war
allein als geldwerter Ausgleich für den der Beklagten als Eigentümerin und
Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden
bestimmt.
Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller
gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die
Frage, ob die Klägerin für die gestohlene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen
hat. Die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den
Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom
22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand,
dass die Klägerin während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche kein in
dieser Vereinbarung anerkanntes Interesse an einer Nutzung der im Keller
gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 13. April 2016 – VIII ZR 198/15
* § 536 Abs. 1 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der
ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht
während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in
der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.
Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine
angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung
der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
** § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben: Der Schuldner ist
verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit
Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
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