Mietminderung wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

05.05.15 – Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. April eine
Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen
der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel – hier
Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie
dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist.

Die beklagten Mieter bewohnen seit vielen Jahren in Hamburg eine
Erdgeschosswohnung nebst Terrasse. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule,
auf deren Gelände im Jahr 2010 – 20 Meter von ihrer Terrasse entfernt – ein
Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger
angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu zwölf Jahren von Montag
bis Freitag bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen.

Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber ihrem Vermieter Lärmbelästigungen
durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz
spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent.
Die Vermieter halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit
ihrer Klage gdie Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass
die beklagten Mieter nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu
mindern.

Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne
Erfolg geblieben. Die vom Landgericht Handgericht zugelassene Revision, mit
der die Kläger ihr Zahlungs- und Feststellungsbegehren weiter verfolgen,
hatte vor dem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs Erfolg.

Nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sogenannte
„Umweltmängel“ – könne zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die
Beschaffenheit der Mietwohnung sein, sodass im Laufe der Zeit eintretende
nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter
der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache
führen können (§ 536 Abs. 1 BGB). Allerdings, so der BGH, kann – entgegen
einer verbreiteten Praxis – bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht
ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, dass der bei
Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschwiegend von
beiden Mietvertragsparteien festgestellt worden ist, dass sich dieser
Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses
hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand
jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat. Solche konkreten
Anhaltspunkte waren den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts
hier nicht zu entnehmen.

Bei Fehlen einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag ist die Frage, ob
und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an
Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der
Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung
unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. So ist der
Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu
aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache
gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne
eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das
bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot (§ 22 Abs. 1a BImSchG) – als
unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

Dass der erwähnte Paragraph im Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) erst
im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietvertrages in Kraft
getreten ist, hat hierbei keine Bedeutung. Denn diese
Privilegierungsregelung ist nach dem Willen des Gesetzgebers darauf
angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich und das damit vielfach
verklammerte zivilrechtliche Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige
Zivilrecht, insbesondere das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht
auszustrahlen, sofern dieses jeweils für die Bewertung von Kinderlärm
relevant ist.

Da hierzu die erforderlichen Feststellungen – insbesondere die Frage, ob die
von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von
(nicht unter die Privilegierung fallenden) Jugendlichen oder jungen
Erwachsenen verursacht werden – bisher nicht getroffen sind, war das
Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an das Landgericht
zurückzuverweisen.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14

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