Bei Wohnungen, die der sogenannten Mietpreisbremse unterliegen, haben Mieter das Recht auf Auskunft darüber, wie sich die Miete zusammensetzt. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, wann dieser Anspruch darauf verjährt ist und mit seinem Urteil die Rechte der Mieter gestärkt.
Geklagt hatte stellvertretend ein Rechtsdienstleister in vier Fällen auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Dort gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt seit dem 28. April 2015 die Mietenbegrenzungsverordnung. Verlangt wurde mit Verweis auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Erteilung von Auskunft über verschiedene für die Berechnung der zulässigen Miethöhe maßgebliche Umstände sowie die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete. Die Beklagten beriefen sich unter anderem auf Verjährung des Auskunftsanspruchs nach drei Jahren.
Der BGH stellte nun in einem Grundsatzurteil fest, dass die Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs nicht mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses beginnt, sondern mit dem Zeitpunkt des ersten Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch sei selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete, so die Entscheidung des BGH. Somit kann der Anspruch auf Auskunft vor dem Anspruch auf Rückzahlung verjähren.
Bei dem Auskunftsanspruch handelt es sich zwar um einen Hilfsanspruch zu dem auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Hauptanspruch des Mieters. Er unterscheidet sich aber von dem Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben), welcher grundsätzlich nicht vor dem Hauptanspruch verjährt, dem er dient, maßgeblich dadurch, dass der Gläubiger (hier der Mieter) nicht erst auf der Grundlage der Auskunft in die Lage versetzt wird, seinen Zahlungsanspruch zu verfolgen und durchzusetzen.
Der Gesetzgeber hat den Auskunftsanspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Für diese Einordnung sprechen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung („auf Verlangen des Mieters“) sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, welcher darin besteht, „ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, und schließlich die für verhaltene Ansprüche charakteristische und bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs.“
Bundesgerichtshof
Urteile vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22