Das Wohnungseigentumsgesetz
Am 01.07.2007 ist die WEG-Novelle in Kraft getreten. Sie bewirkt die bislang
umfang-reichten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein
Hauptanliegen besteht I. darin, die Handlungsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu stärken, II. erweitert sie gleichzeitig
den Kreis der Verwalteraufgaben III. wird das Wohnungseigentumsverfahren aus
dem Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) in die
Zivilprozessordnung (ZPO) überführt.
Im folgenden sollen die wichtigsten Brennpunkte dargestellt werden:
I. Die Eigentümergemeinschaft
1. Willensbildung
Die Eigentümergemeinschaft besitzt jetzt eine weitergehende
Beschlusskompetenz für einzelne praktisch bedeutsame Fälle:
a) Sie kann beispielsweise mit Stimmenmehrheit das Lastschriftverfahren
ein-führen und eine Aufwandspauschale für die Nichtteilnahme hieran
festlegen.
b) Bei Beitragsrückständen kann der säumige Eigentümer zur Zahlung
überge-setzlicher Verzugszinsen verpflichtet werden.
c) Für den besonders wichtigen Bereich der Kostenverteilung ist u.a.
geregelt, dass darüber beschlossen werden kann, die Verteilung nach
Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab zu wählen, soweit es sich
um Kosten der Verwaltung, Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums
oder des Sondereigentums handelt.
Achtung: Im Bereich des Sondereigentums ist dies nur möglich, soweit
es sich nicht um Kosten handelt, die unmittelbar gegenüber Dritten
abgerechnet werden. Nicht erfasst sind damit z.B. die Kosten des
Stromverbrauchs in den einzelnen Wohnungen, wenn unmittelbare Verträge
zwischen dem Stromanbieter und dem Wohnungseigentümer be-stehen.
Der Vorteil all dieser Beschlüsse liegt darin, dass sie auch ohne
Grundbucheintragung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirken.
2. Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen
Im jeweiligen Einzelfall kann die Verteilung von Kosten für Instandhaltungs-
oder Instandsetzungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen mit qualifizierter
Mehrheit geregelt werden.
Beispiel: – Die Kosten für die Instandsetzung des Aufzuges können
nach Geschoßhöhe verteilt werden.
– Der Erdgeschoßbewohner kann vollständig von den Kosten für die
Instandsetzung des Aufzuges freigestellt werden.
Damit wird beispielsweise dem Gebrauchsmaßstab Rechnung getragen.
3. Haftung
Neben Rechten bringt das neue WEG auch Pflichten mit sich. § 10 Absatz 8 WEG
regelt, dass die Wohnungseigentümer nach außen gemäß ihrem jeweiligen
Ei-gentumsanteil haften, soweit der von Dritten geltend gemachte Anspruch
während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig geworden ist.
Achtung: Ein Veräußerer haftet noch 5 Jahre!
4. Besserung des Rangs in der Zwangsversteigerung
Die fälligen Ansprüche auf Beitragszahlung erhalten bei der Vollstreckung in
ein Wohnungseigentum eine bessere Rangstelle, um Liquiditätsschwierigkeiten
der Gemeinschaft zu verringern.
II. Der Verwalter
1. Beschluss-Sammlung
Gemäß § 24 Absatz 8 Satz 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, eine
Beschluss-Sammlung zu führen. Bei einem Verstoß hiergegen, können die
Eigentümer mit Stimmenmehrheit grundsätzlich beschließen, den Verwalter
abzuberufen, da die nicht ordnungsgemäße Führung der Sammlung einen
“wichtigen” Grund gem. § 26 Absatz 1 Satz 4 WEG darstellt.
Achtung: Die Wirksamkeit der Beschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger
ist von der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung nicht abhängig.
2. Einberufung der Eigentümversammlung
Die bisherige einwöchige Einberufungsfrist ist in § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG
auf 2 Wochen verlängert worden. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen,
dass viele Eigentumswohnungen fremdvermietet sind.
3. Informationspflichten
In § 27 Absatz 1 Nr. 7 WEG wird der Pflichtenkreis des Verwalters
dahingehend erweitert, die Eigentümer über anhängige Rechtsstreitigkeiten zu
informieren.
4. Vertretungsbefugnis
§ 27 Absatz 2 und 3 WEG bestimmt ein Minimum der Vertretungsbefugnis des
Verwalters nach außen, wobei der Verwalter sowohl als Vertreter der
Wohnungs-eigentümer als auch als Vertreter der Gemeinschaft selbst agiert.
III. Neuordnung des Verfahrens
Die wesentlichen Unterschiede zum bisherigen Verfahren lassen sich wie folgt
darstel-len:
1. Es gilt nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz, so dass alles
Wesentliche rechtzeitig vorzutragen ist.
2. Bei der Erhebung von Zahlungsklagen muss grundsätzlich ein
Gegen-standswert von über EUR 750,00 erreicht werden.
3. Grundsätzlich bleibt jeder Wohnungseigentümer befugt, einen Beschluss
anzufechten, auch wenn er ihm zugestimmt hat. Wird aber ein Beschluss von 2
oder mehr Wohnungseigentümern angefochten, so sieht das Gesetz eine
zwingende Verbindung der Verfahren vor.
Fazit:
Diese lang erwartete Reform muss sich in der Praxis jetzt bewähren und dort,
wo noch Ungereimtheiten und Widersprüche bestehen, durch die Rechtsprechung
konkretisiert werden.
Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne an unsere Expertin für WEG-Recht,
Frau Rechtsanwältin Laura Calasso, wenden.