Abfindungen an Mieter für die Räumung einer Wohnung zur Eigennutzung
des Vermieters sind keine abzugsfähigen Werbungskosten

Zahlt der Eigentümer einer Wohnung dem Mieter eine Abfindungszahlung für die
Räumung dieser Wohnung zur Eigennutzung, können die geleisteten Zahlungen
nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
abgezogen werden. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom
07.07.2005; Az.: IX R 38/03).

Dem Rechtsstreit lag
folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beteiligten streiten
über die Anerkennung von Abstandszahlungen an Mieter als Werbungskosten bei
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Kläger ist Eigentümer eines
mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Im Jahr 1996 beendete er
mehrere Mietverhältnisse gegen Zahlung einer Abfindung an die jeweiligen
Mieter. Anschließend ließ er das Haus renovieren und das Dach ausbauen.
Seitdem hat er im Parterre, Ober- und Dachgeschoss je eine Wohnung vermietet
und nutzt die anderen Gebäudeteile selbst. In seiner Einkommensteuerklärung
für das Jahr 1996 machte er die Abstandszahlungen als Werbungskosten bei
seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt
erkannte dies teilweise nicht an mit der Begründung, der Kläger sei nur
insoweit abzugsberechtigt, als er die Wohnungen weiterhin zu vermieten
beabsichtige. Nachdem der dagegen gerichteten Klage stattgegeben wurde,
hatte die Revision des Finanzamts vor dem BFH jetzt Erfolg.


Wirtschaftlicher Zusammenhang mit Vermietung muss bestehen

Der Neunte Senat wies die Sache zur erneuten Verhandlung an das
Finanzgericht zurück. Die Vorinstanz habe zu Unrecht auch diejenigen
Abstandszahlungen als Werbungskosten berücksichtigt, die im Zusammenhang mit
der Räumung von nach der Renovierung selbst genutzten Wohnungen angefallen
sind. Die Richter sahen darin eine Verletzung von § 9 Abs. 1 EstG. Nach
dieser Vorschrift seien Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung
und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung würden damit grundsätzlich alle durch diese Einkünfte
veranlassten Aufwendungen erfasst werden. Nach der Rechtsprechung des BFH
sei eine solche Veranlassung gegeben, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang
mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit bestehe und die
Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.


Abfindung an Mieter zielt nicht auf Erwerb von Mieteinnahmen

In der Urteilsbegründung heißt es weiter, Aufwendungen, die in nicht
unerheblichem Umfang auch durch die private Lebensführung veranlasst sind (§
12 Nr. 1 EStG), könnten nicht als Werbungskosten abgezogen werden. So
verhalte es sich, wenn der Vermieter Abfindungen an einen Mieter zur Räumung
einer Wohnung zahle, die er anschließend nicht mehr vermiete, sondern selbst
nutze. Zwar hänge die Abstandszahlung mit der früheren Vermietung zusammen,
da die Räumungskosten durch diese entstanden sind (BFH, NJW 1973, 535). Der
Vermieter finde seinen Mieter aber nicht ab, um Einahmen zu erwerben,
sondern um seine Vermietertätigkeit zu beenden. Er löse sich damit aus den
Verpflichtungen des Mietvertrags, um die Wohnung selbst nutzen zu können.


Spruchreife fehlt

Daraus schloss der Senat, die Abstandszahlung an den Mieter sei nicht der
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Dies entspreche auch
der bisherigen Rechtsprechung des BFH, der den Aufwand für die Räumung eines
vermieteten Objekts vornehmlich in Erwartung der besseren Verwertung als
nicht durch die Vermietung und Verpachtung veranlasst angesehen habe. Nach
diesen Maßstäben sei das Urteil aufzuheben. Die Sache sei aber nicht
spruchreif, da das Instanzgericht nicht festgestellt habe, ob der Kläger zur
Zeit der Beendigung der Mietverhältnisse zunächst noch die Absicht hatte,
diese Wohnungen fremd zu vermieten. Daher sei die Sache zurückzuverweisen
und aufzuklären.

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