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Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum kann bei Einhaltung der entsprechenden Vorschriften wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland ist das nach heutigem Recht gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) möglich. So das Urteil des Bundesgerichtshofs.
Zum Hintergrund: Die Beklagten sind aufgrund eines im Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlossenen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost-Berlin. Der Mietvertrag wurde damals auf unbestimmte Zeit geschlossen. Darin ist – in Anlehnung an die seinerzeit in Ost-Berlin noch geltende Vorschrift des § 120 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB-DDR) – bestimmt, dass das Mietverhältnis entweder durch Vereinbarung der Vertragspartner, durch Kündigung seitens des Mieters oder durch gerichtliche Aufhebung endet.
Der heutige Eigentümer der Immobilie erklärte im Jahr 2020 und erneut 2022 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Mit seiner Klage begehrt er nun die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Der BGH gab der Klage statt und hob damit auch das Urteil des Landgerichts zugunsten der Mieter wieder auf. Entgegen der Annahme des Landgerichts setzt eine vom Kläger erklärte Eigenbedarfskündigung des DDR-Altmietvertrags zu ihrer Wirksamkeit nicht voraus, dass der Kläger die betreffende Wohnung – wie noch in den Vorschriften des DDR-Zivilgesetzbuchs vorausgesetzt – „aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ‘dringend’ benötigt“. Vielmehr bestimmen sich die Voraussetzungen einer solchen Eigenbedarfskündigung nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB (allein) nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Damit ist der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen und liegt vor, wenn der Kläger die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Höhere Anforderungen gelten vorliegend nicht deshalb, weil der – noch unter der Geltung des ZGB-DDR geschlossene – Formularmietvertrag der Parteien auf die Vorschriften des ZGB-DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Denn der (bundesdeutsche) Gesetzgeber hat im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohnraummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB und die darin angeordnete Geltung der (mietrechtlichen) Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs – für eine Übergangszeit modifiziert durch besondere, auf einer umfassenden Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter beruhende Schutzvorschriften – vollständig und abschließend geregelt.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 13. November 2024 – VIII ZR 15/23