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Ist ein Makler im Auftrag des Verkäufers einer Immobilie tätig geworden, kann der Käufer nicht zur Zahlung des vollen Maklerhonorars verpflichtet werden. Dies verstößt gegen den im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656d BGB) geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns.
In § 656d BGB heißt es: “Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.”
In einem Fall, der bis zum Bundesgerichtshof (BGH) führte, hatten die Kläger ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück erworben. Die Verkäuferin hatte zur Vermittlung ein Maklerunternehmen beauftragt. Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Makler gegenüber der Verkäuferin ein Lohnanspruch in Höhe von 25.000 Euro. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert. Zugleich verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Maklerlohnzahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht. Die Käufer verlangten mit ihrer Klage nun die Rückzahlung ihres Betrags vom Maklerunternehmen.
Das Oberlandesgericht hatte die Beklagten zunächst nur zu einer Rückzahlung des halben Betrags verurteilt. Im Revisionsverfahren gab der BGH schließlich den Klägern in vollem Umfang recht.
§ 656d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die – unmittelbar oder mittelbar – ein Anspruch auf eine Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht auch Partei des Maklervertrags ist.
Da in diesem Fall die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß dagegen führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher (nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB) die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24