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Das berechtigte Interesse eines Mieters an der Untervermietung seiner Wohnung ist nicht gegeben, wenn er damit einen Gewinn erzielt. Wenn er zudem die Untervermietung nicht mit seinem eigenen Vermieter abspricht, kann die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer der Wohnung rechtens sein. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall entschieden.
Der beklagte Mieter zahlte für eine Zweizimmerwohnung in Berlin eine Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1100 Euro) an zwei Untermieter. Nachdem Eigentümer der Wohnung ihn wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Was berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bedeutet
Der BGH gab der Räumungsklage statt. Die Kündigung ist wirksam, denn der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis einer (gewinnbringenden) Untervermietung nicht zu.
Der Mieter kann zwar die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat. Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Danach ist die Untervermietung von der Überlegung getragen, dem Mieter die Wohnung im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten – hingegen nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.
Schutz der Untermieter vor Mietwucher
Das Verständnis des berechtigten Interesses liegt auch der ständigen Rechtsprechung des Senats zugrunde, wonach der Wunsch eines Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.
Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der Senat nicht zu entscheiden, weil das Berufungsgericht – ohne Rechtsfehler – Leistungen des Beklagten in einer die Differenz zwischen der Höhe der Untermiete und den eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Beklagten ausgleichenden Höhe nicht festgestellt hat.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23