Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz

16.12.16 – Verstößt ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt, gegen seine mietvertraglichen Pflichten und inwieweit ist er dem Vermieter zum Ersatz von Schäden verpflichtet, die im Rahmen eines gegen den Mieter geführten Ermittlungsverfahrens bei der polizeilichen Durchsuchung der Wohnung entstehen?

Mit dieser Fragestellung hat sich der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
beschäftigt.

Zum Hintergrund: Der Beklagte war Mieter einer im Eigentum der Klägerin
stehenden Wohnung. Diese Wohnung wurde Ende Juni 2013 aufgrund eines
richterlichen Beschlusses durchsucht, der auf den Verdacht des unerlaubten
Handeltreibens mit Betäubungsmitteln in nicht geringer Menge im Tatzeitraum
Januar bis Oktober 2012 gestützt war. Von diesem Tatvorwurf wurde der
Beklagte später rechtskräftig freigesprochen. Im Rahmen der Durchsuchung
waren allerdings 26 Gramm Marihuana aufgefunden und sichergestellt worden.
Insoweit wurde der Beklagte wegen vorsätzlichen unerlaubten Erwerbs von
Betäubungsmitteln zu einer Freiheitsstrafe von drei Monaten verurteilt.

Die Klage der Vermieterin auf Ersatz der Reparaturkosten der beim
Polizeieinsatz beschädigten Wohnungseingangstür ist in den Vorinstanzen ohne
Erfolg geblieben. Das Klagebegehren wurde durch die zugelassene und im Wege
der Streithilfe eingelegte Revision vom entsprechenden Bundesland als Träger
der Polizei weiter verfolgt. Der Bundesgerichtshof hat die Revision
zurückgewiesen, da – jedenfalls auf der Grundlage der insoweit maßgebenden
tatsächlichen Feststellungen der Instanzgerichte – der Beklagte die der
Vermieterin entstandenen Schäden nicht verursacht hat.

Der Beklagte hat mit der Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung
die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und seine gegenüber dem
Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt.Ein Mieter hat
die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung
alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen
Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser
führen kann. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung muss derjenige, der
seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder
zur Verfügung stellt, damit rechnen, dass es im Zuge aufgrund dessen
durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden
an der Wohnung kommen kann.

Allerdings fehlte es im vorliegenden Fall an dem erforderlichen
Ursachenzusammenhang zwischen der allein feststellbaren Pflichtverletzung –
Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung im Juni 2013 – und den
bei der Durchsuchung entstandenen Schäden. Denn der dem
Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegende Tatverdacht (unerlaubtes
Handeltreiben in nicht geringer Menge im Zeitraum Januar bis Oktober 2012)
hat sich weder im Strafverfahren bestätigt, noch wurden im vorliegenden
Zivilprozess gegenteilige Feststellungen getroffen.

Die danach allein verbleibende, in der Aufbewahrung der 26 Gramm Marihuana
in der Wohnung im Juni 2013 liegende Pflichtverletzung des Beklagten kann
nach Auffassung der Bundesrichter hinweggedacht werden, ohne dass der bei
der Durchsuchung eingetretene Schaden an der Wohnungstür entfiele. Die
Ermittlungsmaßnahmen wären in gleicher Weise durchgeführt worden, wenn der
Beklagte diese Betäubungsmittel nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt
hätte. Ohne entsprechenden Kausalzusammenhang – die so genannte „conditio
sine qua non“ – fehlt es aber bereits am Grunderfordernis einer jeden
Schadenszurechnung und ist eine Ersatzpflicht des Beklagten deshalb – auch
nach den Vorschriften über unerlaubte Handlungen (§ 823 BGB) –
ausgeschlossen.

Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter ein
Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizei zustehen
kann*, stellte sich im vorliegenden Verfahren nicht.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 14. Dezember 2016 – VIII ZR 49/16

* vgl. Bundesgerichtshof
Urteil vom 14. März 2013 – III ZR 253/12,
BGHZ 197, 43

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