Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen

13.01.17 – Ein einzelner Wohnungseigentümer darf in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen.

Die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den
Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, so das Urteil
des Bundesgerichtshofs. Zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft
selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit
qualifizierter Mehrheit beschlossen haben, verhält sich die Entscheidung
jedoch nicht.

In dem zugrunde liegenden Verfahren besteht die Wohnanlage aus zwei
Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger
ist Eigentümer einer im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung sowie einer
deutlich kleineren, vermieteten Wohnung im Erdgeschoss der Anlage. Einen
Aufzug gibt es in dem zugehörigen Treppenhaus nicht.

Der Kläger hat zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern
(die denselben Hausteil bewohnen) in der Eigentümerversammlung beantragt,
den Antragstellern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten
Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf
eigene Kosten zu gestatten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit. Mit seiner
nunmehr gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage will der
Wohnungseigentümer erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines
Personenaufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller) dulden müssen.
Er begründet dies insbesondere damit, dass seine 1982 geborene, zu 100
Prozent schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise von ihm und seiner Ehefrau
betreut wird.

Das Amtsgericht Cottbus hat die Klage abgewiesen; das Landgericht Cottbus
gab ihr mit Einschränkungen statt. Es hat im Wege der sogenannten
Beschlussersetzung beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die
Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen
Personenaufzugs in dem Treppenschacht durch den Kläger dulden muss. Die
Kosten der Errichtung und des Betriebs sowie einer etwaigen späteren
Beseitigung des Aufzugs soll der Kläger tragen; er darf sich jedoch mit
weiteren Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
zur Errichtung und zum Betrieb des Aufzugs zusammenschließen.

Die Nutzung des Aufzugs kann der Kläger beziehungsweise die GbR auf
diejenigen Wohnungseigentümer beschränken, die sich an den Kosten der
Errichtung und der Unterhaltung des Aufzugs im angemessenen Umfang
beteiligen. Daneben soll der Kläger vor Baubeginn eine Sicherheit für eine
spätere Beseitigung des Aufzugs leisten, und zwar in Höhe von 110 Prozent
der hierfür erforderlichen Kosten.

Auf die Revision der Beklagten hat der unter anderem für das
Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das
Urteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt, mit dem
die Klage abgewiesen worden ist. Zur Begründung führt der Senat aus, dass
der Kläger die bauliche Maßnahme nur durchführen darf, wenn die übrigen
Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilen, was nicht geschehen ist.

Für die Frage, ob die Zustimmung erforderlich ist, kommt es entscheidend
darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil im Sinne des
Wohnungseigentumsrechts (WEG) erwächst, der „über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht“. Entgegen der Ansicht des
Berufungsgerichts nimmt der BGH einen solchen Nachteil an. Dies ergibt sich
aus einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten
Interessen. Neben dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf das
sich jede der Parteien berufen kann, ist auf Seiten des Klägers zu beachten,
wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Denn der
Kläger betreut seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung und
nimmt sie jeweils für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung auf.

Die Interessenabwägung wird in der Regel ergeben, dass die übrigen
Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer
Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser
oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Der
Einbau eines Personenaufzugs allerdings begründet einen Nachteil im Sinne
der genannten Normen. Er ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz
des Gemeinschaftseigentums machbar und verengt in aller Regel – wie auch
hier – den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Bei
lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der bauordnungs- und
brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den
Baukörper. Zudem kann die private Verkehrssicherungspflicht im
Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen
Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setzt erneut erhebliche
Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand
erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen. Unabhängig von einer
Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung
regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

Die Klage ist auch aus einem weiteren Grund abzuweisen. Soll nämlich der
einzubauende Personenaufzug – wie hier – nur einzelnen bau- und
zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein
Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil
eingeräumt. Dafür bedarf es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die
übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des
gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. Der für den Einbau des
Aufzugs vorgesehene Schacht wird nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts im unteren Bereich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern
und Kinderwagen genutzt und ist zudem erforderlich, damit sperrige
Gegenstände durch das Treppenhaus transportiert werden können.

Mit dem Grundgesetz ist dieses Ergebnis vereinbar. Zwar ist die Wohnung des
Klägers den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge schwer veräußerlich
und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu
erreichen. Es hat sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Kläger
eingegangen ist, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss
gelegene Wohnung erworben hat, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie
einem Treppenlift nicht ohne weiteres zugänglich gemacht werden kann. Aus
dem Grundgesetz lässt sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden
Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind.
Deren Wohnungseigentum ist nämlich gegebenenfalls ebenfalls schwer
veräußerlich und würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken
belastet.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 13. Januar 2017 – V ZR 96/16

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