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Der Bundesgerichtshof hat erneut über die Voraussetzungen für die Anwendung des Grundsatzes der hälftigen Teilung einer Maklerprovision entschieden, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird (§ 656c BGB). Handelt es sich nach der objektiven Beschaffenheit nicht um ein Einfamilienhaus, genügt für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt.
Zweifamilienhaus zur eigenen Nutzung
Ein Immobilienmakler vermittelte auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die Immobilie war als vermietetes Zweifamilienhaus bestehend aus zwei Wohneinheiten inseriert, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Parteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Käufer informierte den Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll.
Damit wollte er nicht wie beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern (oder Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken) die komplette Provision bezahlen, sondern sie sollte – wie bei Erwerb von Einfamilienhäusern oder Wohnungen nach § 656c BGB vorgeschrieben – mit dem Verkäufer geteilt sein. Der Makler verklagte den Käufer auf Zahlung der Provision und bekam Recht.
Der zwischen ihm und dem Käufer geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß den Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB) wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vermittelten Objekt handelt es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Wohnzweck zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung.
Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25