Macht der Käufer aus einem Kaufvertrag mit Bauverpflichtung Ansprüche wegen eines Baumangels geltend, ist das Werkvertragsrecht anzuwenden. Wie in einem aktuell am Oberlandesgericht Hamm verhandelten Fall um feuchtes Mauerwerk spiele es dabei keine Rolle, ob eine Gesundheitsgefährdung bestanden hätte. Die Parteien streiten um die Rückabwicklung eines Vertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung.
Die Kläger erwarben von der Beklagten eine noch fertigzustellende Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 180.600 Euro. Kurz nach Einzug der Kläger Ende des Jahres 2003 zeigten sich an der zur Straßenseite hin gelegenen Außenwand eines im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnraums zahlreiche Feuchtigkeitsflecken. Die Abdichtung der Abdeckung der über dem betreffenden Zimmer gelegenen Balkonbrüstung abdichten führte zunächst zu einer Besserung der Situation ehe Ende 2005 rneut und verstärkt Feuchtigkeitsflecken auftraten. Dies rügten die Kläger gegenüber der Beklagten und forderten in einem weiteren Schreiben mit einer gesetzten Frist zum 28. Januar 2006 zur Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens sowie mehrerer anderer Mängel auf. Mit Schreiben vom 9. Februar 2006 teilte die Beklagte mit, dass eine Firma mit der Abdichtung der Terrassenabdeckung beauftragt worden sei. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16. Februar 2006 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums auf. Dem widersprach die Beklagte mit anwaltlichem Antwortschreiben.
Laut OLG Hamm erfordere unter anderem die Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung unerheblich ist (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB), eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeutung des Mangels und seinen Beseitigungsaufwand berücksichtigt. Hierbei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, weshalb mit allein an den Mängelbeseitigungskosten orientierten festen Prozentsätzen (an sich) nicht gearbeitet werden kann.
Nicht behebbare Mängel sind in aller Regel erheblich. Bei behebbaren Mängeln ist grundsätzlich auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung abzustellen. Auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung kommt es aber dann entscheidend an, wenn der Mangel nicht oder nur mit hohen Kosten behebbar oder die Mangelursache im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung ungeklärt ist, etwa weil auch der Verkäufer sie nicht hat feststellen können.
Ein Raum, dessen Außenwand Feuchtigkeitsflecken aufweist, die auf einen Baumangel zurückzuführen sind und mit einer Durchfeuchtung des Mauerwerks einhergehen, weist ungeachtet der Frage, ob mit seiner Nutzung konkrete Gesundheitsgefahren (etwa infolge von Schimmelpilzbefall) verbunden sind, einen gravierenden funktionalen Mangel auf, der zum Rücktritt berechtigt und nicht lediglich unerheblich ist.
Oberlandesgericht Hamm
Urteil vom 12.09.2013 – 21 U 35/13