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Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof (BGH) der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, nun eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab; dazu enthält die Entscheidung nähere Vorgaben.
In diesem Fall wurden in einer Eigentümerversammlung im September 2023 mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst. Konkret wurde der Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4091,22 Euro, der Austausch von zwei Vordachverglasungen an zwei Häusern plus Malerarbeiten zum Preis von 1564,61 Euro beziehungsweise 1145 Euro sowie der Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2939,30 Euro beschlossen. Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur “vollsten Zufriedenheit” zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe. Hiergegen hatten Mitglieder der Eigentümergemeinschaft geklagt.
Wo liegt die Bagatellgrenze?
Der BGH entschied: Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Dies gilt erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur sogenannte Bagatellmaßnahmen auszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise würde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und zudem das Ermessen der Wohnungseigentümer zu sehr einschränken.
Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache geht es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liegt es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondern häufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehört es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
Wann auf Vergleichsangebote auch verzichtet werden könnte
Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote oder weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.
Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war (“bekannt und bewährt”), kann es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote oder zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte können die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Je nach Komplexität der beabsichtigten Maßnahme können sich weitere Vorteile daraus ergeben, dass der Auftragnehmer, der in der Vergangenheit bereits für die Gemeinschaft tätig war, die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt und sich nicht erst einarbeiten muss.
Eignung der Drei-Angebote-Regel
Schließlich handelt es sich bei der bisherigen “Drei-Angebote-Regel” der Instanzgerichte um eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt.
Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und unter Beweis stellen muss.
In diesem Fall liegt der allein geltend gemachte Anfechtungsgrund (“keine Vergleichsangebote”) hinsichtlich sämtlicher Beschlüsse nicht vor. Vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers reichten die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung aus. Es handelt sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Damit konnten ohne Weiteres bekannte und bewährte, mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden. Dass die Angebote objektiv ungeeignet oder überteuert sind, ist auch nicht ersichtlich.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25