Mieterhöhung – Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen
Wohnfläche
Ausgangsfall:
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung vom 23.05.2007 – VIII ZR
138/06 – darüber zu entscheiden, welche Wohnfläche der Vermieter bei seiner
Mieterhöhung gemäß § 558 BGB zugrunde zu legen hatte. Im
Ausgangsfall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 121,49 qm angegeben.
Tatsächlich betrug die Wohnfläche aber 131,80 qm. Der Vermieter berechnete
die Mieterhöhung ausgehend von der tatsächlichen Wohnfläche.
Entscheidung des Bundesgerichtshof:
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte, ist
einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte
Wohnfläche zugrunde zu legen. Hiervon wird wie im Ausgangsfall nur dann eine
Ausnahme gemacht, wenn die Flächenüberschreitung mehr als 10 Prozent
beträgt; in diesem Fall ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Fazit:
Damit sind jetzt zwei Fallkonstellationen zu unterscheiden. Zum einen die
vorgenannte, in der eine Flächenüberschreitung vorliegt. Für den Fall, dass
die vertraglich vereinbarte Fläche die tatsächliche Wohnfläche
unterschreitet, wendet der Bundesgerichtshof ebenfalls die 10-Prozent-Grenze
an. Beträgt die Differenz der vereinbarten Fläche zur tatsächlichen Fläche
nicht mehr als 10 Prozent, so muss der Vermieter die geringere Wohnfläche
bei der Berechnung zugrunde legen.
Weitere Konsequenzen:
Der Mietvertrag sollte dahingehend überprüft werden, ob die Angabe der
Wohnfläche als fest vereinbart gilt. Ist dies der Fall und unterschreitet
die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte, so kann dem Mieter unter
bestimmten weiteren Voraussetzungen ein Minderungsanspruch zustehen.