Grundsatz:
Eine Quotenklausel ist eine Bestimmung in Formularmietverträgen, wonach sich
der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig an den Kosten der
nach seinem Auszug fällig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen hat.
Ihr Zweck besteht darin, dass der Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter
mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen
kann, zumindest anteilig die Kosten für den Abnutzungszeitraum sichert.
Leitsätze der Rechtsprechung:
Im Zuge der für unwirksam erklärten “starren” Fristen für die Durchführung
von Schönheitsreparaturen, hat der Bundesgerichtshof darauf verweisende
Quotenklauseln gekippt. Aber auch bei wirksamen Fristen für die Durchführung
von Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof Quotenklauseln für
unwirksam erklärt, deren Berechnungsgrundlage “starr” ist.
Aktuelle Fortsetzung der Rechtsprechung:
In seinem Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 – hat der Bundesgerichtshof
die grundsätzliche Wirksamkeit von Quotenklauseln erneut bejaht, solange
folgende Grundsätze beachtet werden:
– die Fristen dürfen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen;
– die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind nach den
üblichen Renovierungsfristen auszurichten;
– der Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts darf nicht für verbindlich
erklärt werden;
– dem Mieter darf nicht untersagt werden, die Arbeiten selbst durchzuführen;
Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof die zu beurteilende Klausel
dennoch für unwirksam erklärt. Die Klausel lautete:
“Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen
entsprechend § 16 Nr. 2-4 des Mietvertrages nicht fällig, so zahlt der
Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten
Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im
Fristenzeitraum gemäß Nr. 2-4, sofern nicht der Mieter die
Schönheitsreparaturen selbst durchführt… Die Höhe dieses Kostenansatzes
wird anhand eines Kostenvoranschlags eines .. ausgewählten Fachbetriebs
… über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden
Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Nrn.
2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen
und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.”
Die Klausel sei deshalb unwirksam, weil dem Mieter nicht hinreichend klar
wird, dass ihm bei Berechnung der Quote der Einwand bleibt, die Wohnung nur
unterdurchschnittlich abgenutzt zu haben. Außerdem gäbe der Wortlaut nicht
eindeutig her, dass es nur auf den Zeitraum ankomme, nach dem eine
Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird, würde das
Mietverhältnis fortdauern.
Fazit:
Neu an der Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist, dass selbst bei
Beachtung aller Grundsätze die Quotenklausel dann unwirksam ist, wenn sie
nicht transparent genug ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter nicht
eindeutig erkennen kann, wie die Quoten und Prozentsätze zu ermitteln sind,
weil der Wortlaut dem Vermieter auch eine andere Berechnungsweise ermöglicht.
Für Fragen steht Ihnen unsere Rechtsanwältin für das Mietrecht, Frau Laura
Calasso gerne zur Verfügung.