Bei Renovierungen in einer privaten Eigentumswohnung muss ein
Schallschutzwert wieder hergestellt werden, der maßgeblich galt zum
Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung. Dies hat der unter anderem für das
Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH)
in einem aktuellen Urteil letztinstanzlich entschieden.

Klägerin und Beklagte sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Anlage wurde im Jahr 1990 errichtet, die Wohnung der Beklagten liegt
über der der Klägerin. Bei einer Modernisierung ihres Badezimmers im Jahr
2012 ließ sie den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung
einbauen. Ferner wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte
erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Die Klägerin vertritt die
Auffassung, durch die Baumaßnahme habe sich der Schallschutz verschlechtert,
und verlangt Nachbesserung in näher bezeichneter Ausführung vornehmen;
hilfsweise will sie der Sache nach erreichen, dass die Beklagten ein
Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der
Sanierung im Jahr 2012 entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe
III der Richtlinie VDI 4100:2012-10: =37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II
der genannten Richtlinie: = 44 dB).

Das Amtsgericht Hamburg-Harburg gab der Klage nur insoweit statt, als die
Beklagten eine Trittschalldämmung und einen schwimmenden Estrich nach
näheren Vorgaben wiederherstellen sollten. Auf die Berufung der Klägerin hat
das Landgericht Hamburg das Urteil geändert und die Beklagten verurteilt,
durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers eine
Trittschalldämmung dergestalt zu schaffen, dass der Trittschall 46 Dezibel
(dB) (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Mit
der zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihre weitergehenden
Hilfsanträge mit noch geringerer dB-Zahl, was der
Bundesgerichtshofzurückwies, weil das Landgericht weitergehende Ansprüche
der Klägerin ohne Rechtsfehler verneint hat

Für das Revisionsverfahren war davon auszugehen, dass der Estrich der
Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war.
Infolgedessen haben die Beklagten ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche
Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt
und den Bodenaufbau sodann erneuert haben. Welche Pflichten bei einer
solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten sind, ergibt
sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet,
von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem
gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass
dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Entscheidend war daher, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist.
Insoweit hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit geklärt,
dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu
gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN
4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet.
Ausdrücklich offen geblieben war bislang, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn
bei der Erneuerung des Bodenbelags auch (wie hier) in den Estrich oder in
die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen sind dabei zwei Fragen:
nämlich erstens, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des
Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen
Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen
Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen ist.

Zu der ersten Frage hat der BGH nun entschieden, dass es sich nach dem
Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richtet, ob die im Zeitpunkt
der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz
einschlägig sind. Allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in
das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, ergibt sich kein
überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten
Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der
Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornimmt, ist im Grundsatz zwar zu
dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer „Ertüchtigung“ verpflichtet.
Wird allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in
erheblichen Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entsteht bei den
übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau
des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen
technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte
beachtet werden. Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen
Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im
Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden,
sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen
Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme
handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der
Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist danach
derjenige der Gebäudeerrichtung. Die oben angesprochene zweite Frage nach
dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei
Gebäudeerrichtung) stellt sich in diesem Verfahren nicht mehr, weil die
Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards
hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen
erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden ist. Ein darüber
hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100
aus dem Jahr 2012 kann die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.

Bundesgerichtshof
Urteil vom 16. März 2018 – V ZR 276/16

Foto: pixabay.de

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